Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego

 

Wysokość czynszu najmu należy do istotnych i podstawowych postanowień umownych. Jego wysokość można zmieniać w drodze aneksu, który wymaga zgody obu stron. Co jednak w sytuacji, gdy najemca nie wyraża na to zgody?

 

Wielu najemców jest przekonanych, że zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony ma gwarancję trwałości stawki czynszu do końca trwania umowy. Nie zdają sobie bowiem sprawy z istnienia art. 685¹ Kodeksu cywilnego, który mówi, że:

"Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego"

Przepis ten dotyczy zarówno umów najmu na czas nieoznaczony jak i również umów na czas oznaczony, ale zawartych po 1 stycznia 2005 r.

Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego musi zostać poprzedzona złożeniem najemcy przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej jego wysokości. Jest to jednostronne oświadczenie woli wynajmującego, co oznacza, że nie wymaga zgody najemcy. Co więcej, wypowiedzenie będzie skuteczne także wtedy, gdy najemca odmówi jego przyjęcia. Termin na wypowiedzenie podwyżki wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Brak zgody najemcy na podwyżkę czynszu często kończy się rozwiązaniem umowy najmu po upływie okresu wypowiedzenia.

 

Jak często można podwyższać czynsz i w jakiej wysokości?

W stosunku do lokali użytkowych ustawodawca nie wprowadził żadnych ograniczeń w wysokości podwyżki, ani częstotliwości jej zmian. To oznacza niestety, że najemca może spodziewać się podwyżki czynszu w każdym czasie i w każdej wysokości, o ile oczywiście postanowienia umowy nie regulują inaczej tych kwestii.

Meritum Biuro Rachunkowe Online

WAŻNE      

Na co zwracać uwagę podpisując umowę?

Aby zabezpieczyć się przed ryzykiem podwyżki w trakcie trwania umowy, należy wprowadzić do niej postanowienie, z którego będzie wynikało, iż czynsz  w trakcie trwania umowy jest stały. Jest to sytuacja niekorzystna dla wynajmującego i dlatego może on nie wyrazić na to zgody. Kompromisowym rozwiązaniem jest wtedy określenie dopuszczalnej granicy podwyżki lub wyłączenie art. 685¹ K.c., z jednoczesną klauzulą waloryzacyjną wykluczającą dowolność w tym zakresie. Najczęściej stosowanym czynnikiem obiektywnym i niezależnym od stron, w oparciu o który może się zmieniać wysokość czynszu jest wskaźnik inflacji lub kurs obcej waluty.

Przykładowe postanowienia umowne, dotyczące podwyżki czynszu mogą wyglądać następująco:

  • wyłączenie art. 685¹ K.c.:

"Wynajmujący i najemca oświadczają, że do łączącego ich stosunku najmu nie bedzie miał zastosowania art. 685¹ Kodeksu cywilnego."

  • klauzule waloryzacyjne:

"Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu może być dokonywane przez wynajmującego nie częściej niż raz na dwa lata z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, przy czym w danym roku czynsz może ulec podwyższeniu maksymalnie o 10% w stosunku do stawki czynszu obowiązującej na koniec poprzedniego roku kalendarzowego."

"Wynajmujący nie może wypowiedzieć czynszu najmu. Czynsz Najmu będzie podlegał waloryzacji w każdym kolejnym roku kalendarzowym w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za ubiegły rok. Waloryzacja czynszu nie wymaga zmiany umowy. Czynsz w nowej wysokości będzie obowiązywać począwszy od 1 czerwca każdego roku kalendarzowego."

 

Jak bronić się przed nadmierną podwyżką?

Gdy umowa została już podpisana i nie zamieszczono w niej postanowień chroniących najemcę przed podwyżką czynszu w trakcie trwania umowy, najemca może znaleźć się w kłopotliwej sytuacji. Jeśli bowiem nie sprzeciwi się podwyżce, to wejdzie ona w życie i będzie miał obowiązek płacić czynsz w nowej wysokości.

Najemca, wyrażając chęć kontynuowania umowy najmu oraz uznania, że podwyżka czynszu jest nadmierna i nieuzasadniona może wystąpić na drogę sądową. Powołując się na art. 5

"Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony"

oraz na art. 58 par. 2 Kodeksu cywilnego,

"Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego"

musiałby wskazać na sprzeczność wygórowanej podwyżki z zasadami współżycia społecznego i żądać ustalenia przez sąd nieistnienia uprawnienia do pobierania czynszu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

 

Czytaj także:

  • Wpisów nie znaleziono

Podstawa prawna

Nota prawna